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365体育:城市群系列研究四:承接广深外溢利好三四线的粤港澳,将构建多中心城市群

时间:2018/1/9 19:18:17  作者:  来源:  查看:3  评论:0
内容摘要:粤港澳大湾区1城市群由“9+2”组成,即广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆,以及香港特别行政区和澳门特别行政区。粤港澳大湾区发展酝酿已逾10年,2015年该概念在”一带一路”规划中被正式提出,2016年被写入“十三五”规划,国家战略地位日益突出。我们将综...
粤港澳大湾区1城市群由“9+2”组成,即广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆,以及香港特别行政区和澳门特别行政区。粤港澳大湾区发展酝酿已逾10年,2015年该概念在”一带一路”规划中被正式提出,2016年被写入“十三五”规划,国家战略地位日益突出。我们将综合考虑人口流动、房价、人均可支配收入、城镇人均住房面积等影响供给、需求的多方因素,从供求关系这一核心来探究城市群内部各城市的房地产市场潜力。

注[1]:因数据可得性,本研究不包括香港、澳门特别行政区,下文所指核心城市为广州和深圳。

一、住宅用地供应

湾区宅地供应逐年缩紧

未来5年广州宅地供应稳中有升

2015年,粤港澳大湾区宅地供应量累计达到了1694万平方米,除2013年大幅增加至2740万平方,其他年份均呈现逐年下降态势,出现2013年这样的“反转”与房地产行业的周期效应密不可分,房地产市场规模也得以急速扩容,地方政府“借势”加大了土地供给。

核心城市中,2015年广州宅地供应量达到了356万方,占核心城市总供应量的71.5%,是粤港澳大湾区供地量较多的城市之一。事实上,2017年8月15日,广州市国土资源和规划委员印发《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知,未来5年全市计划供应住宅用地3200公顷,其中租赁住房占25.8%,年平均计划供应住宅用地640公顷,可以看出,未来几年广州的供应量也将在高位企稳。而非核心城市中,佛山的表现较为突出,近三年年均宅地供应量为443万方。佛山与广州西南接壤,近年来受“广佛同城化”的影响,经济发展提速,配套设施不断完善,从而带动了核心板块价值的提升,政府趁此契机加快推地,一方面有助于承接了广州的外溢客群,人口导入将拉动地方经济的发展;另一方面,房地产一直是地方政府重要的收入来源,加快推地节奏,也有助于维持地方财政的收支平衡。



依据2013年~2015年3年的商品住宅成交情况来测算,粤港澳大湾区各城市住宅土地消化周期都在3年以内,住宅土地供给略有不足。其中,中山的消化周期最短,仅为0.36年,主要源于前期宅地成交量连续3年低迷,2015年全年供应量甚至不足10公顷,而住宅成交却持续走高,2015年商品住宅总成交建面高达922万方,预计未来中山住宅供应肯定远远小于需求,供不应求致房价上涨动能充足。




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